財報季將至。

近期多家房企陸續(xù)發(fā)布2021年業(yè)績預告，中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，A股有69家房企發(fā)布業(yè)績預告或業(yè)績快報，其中虧損28家，占比40.6%，虧損額超過10億元的有11家。

與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況依舊不太樂觀，銷售額依舊大幅度下滑?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2022年1月，29個重點城市新房整體成交1429萬平方米，環(huán)比下降37%，同比下降46%。中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年1月份銷售額超過百億的房企為15家，較去年同期減少14家。

對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部負責人劉水分析指出，當前房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整通道，對銷售價格和去化周轉(zhuǎn)仍將形成一定壓制，房企營業(yè)收入難以顯著改善。同時，部分房企的流動性問題暫未得到明顯緩解，盈利狀況難言改善。

4成房企出現(xiàn)虧損

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，A股69家房企發(fā)布的業(yè)績預告或業(yè)績快報中，預計虧損的28家，占比40.6%。其中，曾經(jīng)的千億房企陽光城、華夏幸福、藍光發(fā)展屬于虧損規(guī)模較大的3家。

具體來看，根據(jù)業(yè)績預告，2021年度華夏幸福預計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-331億元至-391億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-318億元至-328億元.在2020年，華夏幸福上述兩個指標分別為36.65億元、32.77億元。華夏幸福也是目前69家已公布業(yè)績預告房企中，虧損額度最大的一家。

在超過300億元的虧損中，計提借款利息及罰息有近200億元。對此，華夏幸福解釋稱，這是依據(jù)原借款協(xié)議的相關約定，并疊加利息資本化率下降，導致計入財務費用的利息金額增加，占整體虧損比例較高。

虧損超過百億元的房企還有藍光發(fā)展，其預計2021年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-120.37億元左右，虧損原因主要系經(jīng)營虧損、減值計提以及資產(chǎn)處置三方面，其中，經(jīng)營虧損金額約43.94億元，計提減值損失約69.09億元，非經(jīng)常性損益約-7.33億元。

此外，還有多家房企預計2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損超10億元，如陽光城預計-45億元至-58億元，中天金融為-25億元至-40億元，美好置業(yè)為-25億元至-36億元，新華聯(lián)為-29億元至-37億元。

需要注意的是，在巨額虧損預告后，多家企業(yè)相繼收到交易所問詢函或關注函，其中計提減值準備的占比較大成為問詢重點。

另外，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，包括陽光城、藍光發(fā)展、華夏幸福、美好置業(yè)、中天金融、宋都股份等在內(nèi)的超10家房企2021年首次出現(xiàn)凈利潤虧損。

“受新冠疫情仍在持續(xù)、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境走弱、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及融資環(huán)境收緊等因素疊加影響，房企開發(fā)在售的房地產(chǎn)項目價格報告期內(nèi)進一步下跌，存在減值跡象，期內(nèi)需要計提存貨跌價準備?！眲⑺治稣J為，除上述原因外，房企2021年出現(xiàn)大面積虧損還受市場及公司流動性影響，部分房企竣工面積減少，導致房地產(chǎn)業(yè)務結算規(guī)模下降，營業(yè)利潤減少；部分中小房企規(guī)模小，期內(nèi)進入結轉(zhuǎn)項目較少，導致收入和利潤減少；部分房企開始轉(zhuǎn)型，導致期內(nèi)支出增加。

劉水續(xù)稱，自持物業(yè)受疫情、宏觀經(jīng)濟等因素影響，出租率下滑，疊加減免商戶租金等因素房地產(chǎn)上市公司，投資性房地產(chǎn)公允價值下降；部分房企有息負債規(guī)模仍然較大，財務費用仍然較高等。

負增長困境仍在

需要注意的是，盡管有4成房企2021年出現(xiàn)虧損，但仍有部分房企罕見實現(xiàn)了扭虧或預增。

如萬通發(fā)展預計2021年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.7億元至2.3億元，增幅236%至354%；大悅城預計2021年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為8500萬元至1.25億元。

最令外界意外的是，泰禾集團逆勢實現(xiàn)盈利，預計2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤約為1.01億元至1.32億元，上年同期為-49.99億元。

至于原因，泰禾集團稱，報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項目可確認銷售收入與上年同期相比大幅增加；公司對各類費用和固定成本進行嚴格管控，在節(jié)約開支方面有所成效，期間費用大幅下降；部分合作項目盈利，公司確認了相應的投資收益；公司上年同期計提了較多存貨減值準備；公司2021年度非經(jīng)常性損益的金額主要是投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的收益，以及對處于執(zhí)行階段的法律訴訟案件計提損失后的凈影響。

2月已近尾聲，房企2021年成績單即將正式揭曉。

今年1月份，房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年下半年以來的降溫趨勢，成交情況與去年同期也有所差距?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月份TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，今年1月份銷售額超過百億的房企為15家，較去年同期減少14家；超50億房企22家，較去年同期減少31家。

“行業(yè)利率下滑房地產(chǎn)上市公司，未來土拍政策或許會迎來進一步調(diào)整，以保障房企合理利潤空間，但受市場環(huán)境影響，毛利空間改善有限。”劉水表示，長期來看，隨著房地產(chǎn)長效機制建立，尤其是房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)逐步進入去融化通道，行業(yè)利潤率更可能保持在較低水平。

克而瑞則認為，近年房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊，企業(yè)規(guī)模增速自2016年以來持續(xù)放緩。結合規(guī)模房企2021年銷售目標完成情況來看，2022年企業(yè)整體業(yè)績預期勢必更為謹慎，會有部分企業(yè)業(yè)績目標同比持平或降低，預計全年仍會有一定規(guī)模的房企面臨負增長困境。

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