目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要繳納的稅種有增值稅及其附加、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅負(fù)較高，做好相關(guān)的稅籌對(duì)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，尤其是土地增值稅。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)、征稅面較廣、實(shí)行超額累進(jìn)稅率，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)中占較大比重。土地增值稅清算工作所涉及的周期長，覆蓋范圍廣，清算時(shí)提供資料繁多，審核內(nèi)容也比較復(fù)雜，做好相關(guān)的稅收籌劃是房企稅籌的重中之重。

開發(fā)企業(yè)常見問題：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的歸集、分?jǐn)偛粶?zhǔn)確，缺少合法、有效憑證，進(jìn)項(xiàng)不足。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目涉及到供應(yīng)商、承包商等方方面面，用工來源復(fù)雜，材料來源不統(tǒng)一，即使業(yè)務(wù)屬實(shí)，供應(yīng)商、用工環(huán)節(jié)也可能缺乏發(fā)票。

2、股東分紅時(shí)需要交20％的股息稅，個(gè)稅很高。

3、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)核算可能會(huì)有不規(guī)范行為出現(xiàn)，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入來源復(fù)雜、資金支出復(fù)雜，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算困難，可能無法完全核算企業(yè)的收入、支出；成本費(fèi)用歸集、分?jǐn)偛粶?zhǔn)確等。

稅籌思路：

任何企業(yè)及行業(yè)，節(jié)稅思路無非就是以下三種：利用稅收洼地轉(zhuǎn)移納稅地點(diǎn)、轉(zhuǎn)移低稅率稅種、利用最新稅收優(yōu)惠政策。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資期限長、投資金額大，通過事前對(duì)不同階段進(jìn)行合理的稅收籌劃，從項(xiàng)目立項(xiàng)準(zhǔn)備、建設(shè)、銷售、清算到后續(xù)管理，一方面可以為企業(yè)減少納稅成本，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)利潤率，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面降低企業(yè)的整體成本率，減少資金成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃，保證項(xiàng)目實(shí)施的可行性，提高資金利用率。

所謂的稅收籌劃只是在稅法的框架內(nèi)合法合理籌劃，否則會(huì)引發(fā)納稅風(fēng)險(xiǎn)。因此在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)考慮如何在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)用好用足政策，在項(xiàng)目開發(fā)過程中既結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況又最大限度的與政策規(guī)定相吻合，達(dá)到企業(yè)利益最大化。這包括政策的選擇、稅種的選擇、稅務(wù)籌劃方案的制定以及對(duì)籌劃細(xì)節(jié)的處理等。為了確保企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)性，在開展稅務(wù)籌劃的時(shí)候，應(yīng)該積極的尋求專業(yè)人員的幫助和指導(dǎo)，這是因?yàn)閷I(yè)的人員不僅具備豐富的籌劃經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)于稅法和稅收政策的了解比較深刻。

需要明白的是：對(duì)于稅收籌劃，無論是選擇什么樣的方式，都需要謹(jǐn)慎，都需要在稅法的框架內(nèi)合理合法進(jìn)行。

關(guān)于土地增值稅清算

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

土地增值稅率表

級(jí)數(shù)

計(jì)稅依據(jù)

適用稅率

速算扣除率

1

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的部分

0

0

2

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分

30%

0

3

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分

40%

5%

4

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分

50%

15%

5

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分

60%

35%

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:

(一) 取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅等在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二) 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)等。

(三) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

具體情形

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

備注

能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的

利息（不含加息、罰息）+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)*5%以內(nèi)

利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額

不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的

（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)*10%以內(nèi)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量的資金作為周轉(zhuǎn)，但無論是什么籌資方式獲取的資金，都會(huì)存在一定的資金成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃，所以需要對(duì)籌資中的稅收進(jìn)行籌劃。

對(duì)土地增值稅清算中利息的扣除計(jì)算方法選擇上進(jìn)行比較分析，假設(shè)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為10000萬元，開發(fā)成本為40000萬元，而利息支出為2000萬元。

方案一：利息支出據(jù)實(shí)扣除

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除額=(10000+40000)*5%+2000=4500萬元

方案二：利息支出定率扣除:

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除額=(10000+40000)*10%=5000萬元

由此可以看出方案二的扣除額大于方案一，差額為500萬元，方案二更合算。因此在匯算清繳時(shí)應(yīng)選擇方案二，那么企業(yè)就不能合理分?jǐn)偫①M(fèi)用或不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。

(四) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營改增前，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。營改增后，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

(五) 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。

對(duì)于土地增值稅清算，在國稅總局層面上各地執(zhí)行是一致的，但是在實(shí)施細(xì)則上各地方就會(huì)有很多差異。具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)，地處不同城市的項(xiàng)目在做清算時(shí)就要按照各地方的要求來處理，而不能簡(jiǎn)單的照搬照用。應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)定，針對(duì)不同的清算對(duì)象計(jì)算出不同的對(duì)應(yīng)結(jié)果，并對(duì)每種方式的可行性進(jìn)行利弊分析。結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)定，滿足土增稅清算政策要求，熟練運(yùn)用稅收優(yōu)惠，做好土地增值稅的計(jì)算和籌劃。

總之，土地增值稅是企業(yè)稅負(fù)較高的稅種，對(duì)企業(yè)的盈利能力影響較大，所以做好合理的稅收籌劃及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)對(duì)企業(yè)來說極為重要。在土地增值稅清算稅收籌劃方面，一是要深刻理解國家的相關(guān)稅法政策；二是要加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通協(xié)調(diào)；三是與稅務(wù)師事務(wù)所合作。只有多方面努力，才能既合理又合法的少交稅款并延長納稅期限，為企業(yè)收益的良性發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

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